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2019年首季地产金融会议——房企城市布局再思考

来源:    时间:2019-04-10 14:54:21

  基于房地产行业内外部变动,

  房企已经出现新一轮战略性竞争格局与态势。

  文/研究小Q

  4月9日,易居克而瑞研究中心举办2019年一季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛。丁祖昱、涂力磊、蒋达强、齐小创、宋明、艾咏天等金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂,把脉行业发展现状,再论房企城市布局,干货满满,让我们一睹为快。

  01三月“小阳春” 会持续吗?

  丁祖昱  易居企业集团CEO

  近期房地产市场表现:

  总体判断:市场下行趋势依旧,房价上涨恐慌预期下局部回暖。

  资金宽松:积极的信贷货币政策缓解行业融资压力,信贷环境相对宽松。

  调控放松预期:2019年开年以来已有多个城市迎来了实质性放松。

  新房成交:3月同比微增9%与去年月均持平,一线增幅最显着。

  城市市场:一季度一线领涨,二线涨跌参半,三四线分化加剧 。

  土地市场:一季度成交规模低位,二线与强三线地价同环比皆大涨。

  二手房市场:一季度延续去年四季度以来稳步回升走势,环比微增、同比增15% 。

  业绩格局:百强房企3月业绩回升,一季度整体规模略有下滑。

  集中度和拿地销售比:百强房企持谨慎态度,龙头房企保持绝对优势。

  热点区域:投资回归二线倒逼地市升温段。

  未来发展趋势:

  短期预判:二三季度市场出现反复波动。

  分化加剧:一二线、强三线触底稳步回升,不同区位、档次产品去化压力较大。

  行业规模:2019年销售面积降5%、销售金额与2018年大体持平维持在15万亿元。

  行业数据:2019年开发投资增速维持在8%,房企竣工面积或将大幅增加。

  未来看好50强:一二线、强三线人口产业聚集,楼市有支撑。

  企业销售:新千亿房企发展增速、2019年千亿房企或将达40家。

  企业盈利:市场调整难以影响房企整体利润水平。

  企业偿债:负债率普遍得到改善,融资环境收紧下成本上升。

  产品力:产品标准升级、面积总价降级。

  房企多元化:未来房企将在多元化业务领域发展强项 。

  02廿载不尽风流,雄关漫漫征途——中国房地产发展回顾与展望

  涂力磊  海通证券(600837)房地产行业首席分析师

  发展回顾:

  从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前1998年住宅商品化改革以来,迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。影响中国房地产进程的三大主要因素在不同时期的作用存在差异,这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。

  1、房地产市场化启动阶段:从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前,农村人口不断涌入城镇,土地招拍挂制度尚未启动,土地的供给大于人口增长。该阶段商品房市场逐步活跃,销售面积、销售额增速保持较高数值,地价和房价涨幅较为温和,房地产开发投资增速震荡上行。由于住宅商品化市场刚刚启动,因此该阶段开发商的业绩增速和板块收益率较为温和。

  2、房地产需求推动行业发展阶段:从2003年土地招拍挂改革至2007年股市和房市走牛,由于土地财政的出现,地方政府土地供给刚性,房地产市场首次出现供不应求,并导致地价和房价涨幅较高,商品房销售额增速大于销售面积增速,开发投资增速高位运行。土地供给和新开工增速逐步降低。该阶段住宅市场需求得到极大地释放,开发商业绩增速和板块收益率快速上行。

  3、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段:从2008年全球发生金融危机至2016年,随着地方政府土地财政依赖加重,土地供给减少。为了市场平稳发展,货币政策放松,并因为房价过快上涨而引发调控。期间商品房销售面积、销售额、房价增速不断震荡走高。房地产开发投资增速高位下行,土地成交面积增速经常为负,新开工增速受制于土地供给较少而逐渐转负。两轮货币宽松叠加调控使得开发商的业绩增速高位运行,同时波动较大,板块收益率创出新高。

  4、房地产因城施策长期化的长效阶段:从2017年以来国家逐步确立了房地产市场的长效机制,因城施策成为选择。商品房销售额、销售面积和房价增速逐步回落。房地产开发投资增速稳定在10%左右。为应对房价过快上涨,土地供给力度有所加大,新开工增速有所上行。该阶段开发商总体业绩增速有趋缓的迹象,地产板块的收益率也随之下行。

  行业展望:

  2019年及以后因城施策成为长期政策,行业进入高位头部区域,企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下,因城施策将持续保持较长时间。行业进入总量高位,增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征。

  投资上,看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产(600048)、新城控股、蓝光发展(600466)、阳光城(000671)】,2018年新推招商蛇口、华夏幸福(600340)、中南建设(000961)、中国国贸(600007)。此外考虑存量时代逐步到来,可以适度关注低估值物业和商业租赁板块。请密切注意行业面临加息和政策调控两大风险。

  03弘阳一个区域房企的全国突围

  蒋达强   弘阳集团总裁

  资本市场看待好企业时遵循一个三角模型:行业选择,商业模式,管理团队。这三者之间是构成如何看待一个好企业,或者如何选择好行业?

  要素之一:行业选择

  政策分化:一城一策,限制类政策放松;稳杠杆到松杠杆。

  城市分化:三四线风烟散去,关注人口、都市圈、供需关系、城市价值。

  结构分化:改善成为主流,品质需求提升,刚需的总价,改善的品质。

  人口分化:抢人大战持续,租赁住房是大趋势。

  量价分化:销售面积下降,销售金额持平。

  空间分化:郊区化形成,关注轨道交通、智能驾驶。

  投资分化:从增量转为存量阶段,存量阶段关键是创新。

  研究分化:从行业转移到城市、板块。

  资产分化:投资房地产依然是财富合理保值的手段,是资产锚。

  企业分化:从过去的追逐概念和风口,演变为追求企业核心竞争力,深入研究企业价值创造力。

  要素之二:商业模式

  弯道超车的模式:第一,人、钱、地的大运营关系,三者的平衡掌握非常考验操盘团队。第二,投资、财务、运营的高杠杆运作,一定在投资、运营、经营方面加大杠杆的投放,才能做到利润率下降,但自有资金回报率不会差。超车模式比的不是更新颖的模式,而是谁做得更彻底、更纯粹。

  企业经营思考:不以赢利为目标的企业,那是慈善企业。企业经营是全要素、全周期、是企业目标与手段的充分结合。支撑基础为大战略、大运营、大机制、大数据。

  弘阳投资布局:做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈。坚定做强大根据地——江苏,未来即使过千亿,江苏也占据40%左右;坚决进入中部、中西部、华南等都市圈,寻找业绩增长点;坚决不进入没有人口流入、都市圈分工、供求错配的四五线城市;坚决追求合作战略,用合作放大杠杆,取长补短,做大规模,但合作不超过三家企业;不着急进入一线城市和东北、华北区域。

  要素之三:管理团队

  企业什幺阶段需要职业经理人:企业在I阶段,从0到1,进行产品和资本积累,需要职业经理人不断探索与试错;企业在II阶段,从1到N,逐渐做大做强,需要职业经理人制定标准化与一致性;企业在III阶段,从N到N+1,转型多变阶段,需要职业经理人二次创业能力。

  独创的组织变革五步论:组织变革,守奇出正。1)机制先行;2)目标驱动;3)人才选用;4、持续胜仗;5、氛围优化 。

  寻找管理闭环,必须从战略出发到整个机制的设立,到组织的变革,到人才的招募,到文化氛围的改变,最终落实到业绩方面。很多企业更多的关注几个方面,这六者之间如果不能闭环的话,企业要想快速发展往往容易形成脱节,而不容易掌控好整体的火候。

  总结:

  市场是不明朗的,行业是具有规模的。我们觉得永远有机会,无论是房地产市场还是商业市场。对于我们从事这个行业的人而言,定力、努力相当关键,坚持定力,全力以赴地努力,如果看好,关键时候要下重注。

  圆桌论坛

  议题:一二线or三四线,变局中的投资趋势与机会

  主持:丁祖昱  易居企业集团 CEO

  嘉宾:齐小创  中梁控股投资发展中心总经理

  宋   明  禹洲集团战略投资中心总经理

  艾咏天  力高集团助理总裁

  涂力磊   海通证券房地产行业首席分析师

  丁祖昱:关于投资,目前是最火爆的时候,一季度市场不温不火。我想问一下你们的投资战略,有什幺投资红线?企业的在一二线和三四线投资战略是什幺?

  齐小创:中梁投资无论什幺类型的城市,策略就是高周转,拿地的高周转加运营的高周转,不管一二线,还是三四线。现在和一两年前相比变化有两个,一个从投资布局,中梁真正走出温州也是2016年开始,到现在为止覆盖了120多个城市。第二个从城市层级,都知道中梁控股是三四线城市主要布局,目前在一二线城市也有了更多的布局,而且今年的比例已经达到了50-60%。

  宋明:禹洲的战略,第一,也是聚焦于一、二线;第二,我们区域深耕,不管是拓展,还是在现有城市里面的市场占有率。我们有自己的内部标准,ROE的标准,我们不同的城市层级有标准,我们是净利润占销售利润8%以上,这是我们基本的体现。

  艾咏天:力高今年,从投资战略上讲的话,一个主轴还是追赶,第一,整个布局的策略:安全第一、规模优先、兼顾利润;第二,在具体项目的判断上,坚持两点,1)项目,要幺能够高周转,要幺有合理的高利润。2)在具体项目判断上,要有好的预计,同时也要做坏的打算,就是要有底线。

  丁祖昱:对三四线城市未来的前景是怎幺看的?看好哪些三四线?

  齐小创:三四线城市,我们更多的也就是房地产人、钱。人多、钱多的三四线城市肯定是比较好的。第二个,现在三四线又开始新一轮冲击了,所以竞争压力也越来越大,但是三四线在两年大的红利吃得比较透了,高利润几乎很难出现了,如果真的要做三四线,首先要做好低利润,和周转利润也会降低的准备。看好强三线,人多、钱多。我觉得需求量,也就是内生的需求资源,包括有一些经济相对中等省份,排在第二位的城市应该是比较稳定的。

  宋明:我们呢,因为现在处于规模的阶段,所以对三四线不排斥的。第二个五六线我们去的话,除非有一些自己的团队已经存在。第三个,我们看三四线,非常同意人口、财政这些数据,第一个是都市圈,我们是“1+2”也好,还是“2+1”也好,这个城市周边的一百公里之内的。第四个,强融资,银行金融系统,说明这个银行、金融系统看好这个问题,我的风险小很多。

  艾咏天:我们目前城市结构的话,在一二线占了75%,三、四线的话25%,这个对我们目前来说,相对来说可以某种程度上可以下探一些,这是我的第一个。第二个,我们要看三四线,我们标准还是量,从市场来看,判断市场的逻辑,看市场的数据,如果四线城市有一些发展前景,未来可能会有一些量,而且相对的话,我拿的地,它的地价有一个优势的话,这个就是我们会甄选一个所谓的价值投资的策略。就是说地价相对有优势,然后我的未来会有一些可能比较好的预期,我整个城市,它的人口有一个支撑面,未来可能在面的方面,它还是有支撑,这些我们会考虑,主战场还是考虑放在强三、弱二,这是我们的主战场。

  丁祖昱:涂首分,你能结合市场,给企业投资提供一些建议不?

  涂力磊:从不同城市商品房销售基本面来看,一线城市销售面积和销售金额同比增速率先在2015年初强势反弹,且同比正增长一直持续到2016年11月。二线城市在2015年销售面积和金额增速温和,2016年反超一线城市。三四线城市销售面积和金额在2015年几乎没有增长,增幅扩张出现在2016年并且持续至2018年10月,增幅明显高于一二线城市。2015年全国商品房同比增速大幅提升主要由一城市带动,2016年换挡为二线城市和三四线城市,2017年以后成为三四线城市主力带动。2015-2018年期间,商品房销售动力出现分线城市轮动变化。建议企业,在城市选择时需要注意行业面临加息和政策调控两大风险。

  现场

  花絮


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